10套澳洲房产怎么贷到款的？

在澳洲，我们华人一向以热衷置业著称。但你知道吗？其实印度人在买房上有过之而无不及。

我认识一位印度客人，我们就叫他 Vikas 吧。Vikas是一名IT工程师，收入中上，生活非常低调。单身，自己还在租房。

但令人惊讶的是，他已经拥有9套投资房，而且全部是house！

他自己没有自住物业，却通过9套投资房，在澳洲不断上涨的房价中，悄悄积累起了可观的资产。

没有父母资助，也没有中彩票，他是一步一个脚印，靠贷款策略实现的财富增长。

那么，普通人怎么才能贷款买到3套、4套，甚至10套房呢？

这其中，其实是有“游戏规则”的。我们从四个维度来拆解他背后的策略：

用不同“身份”买房，重置贷款能力

大多数人第一套房，都是用个人名义或夫妻联名来购买。这种方式简单直接，但一旦贷款达到一定额度，后续就容易被银行“卡住”。

聪明的投资人会考虑以下几种方式：

• 公司名义购房

• 家庭信托持有

• 使用自管养老金（SMSF）

  
  

这些结构在税务规划、利率水平、风险隔离和持有成本上各有差异，但最大优势是：可以用不同贷款主体，绕开银行对单一客户的贷款限制，等于重置了贷款服务能力，为“下一套”留出空间。

从四大银行，到基金公司：切换贷款通道

很多人开始买房时，都会选择四大银行（CBA、ANZ、Westpac、NAB），因为利率低、审批快、品牌大。

但问题是，银行对贷款服务能力（serviceability）的审核非常严格，到了第三、第四套房，很多人就“贷不动了”。

而这时，基金公司（Non-bank lenders）就发挥作用了。

基金公司不受APRA监管，评估方式更灵活，对租金、负债、信用记录的容忍度更高，很多银行拒掉的申请，他们能批出来。

控制现金流：不是每套都能靠“贴钱”养

前两套房可以追求升值潜力，地段好、长期看涨，哪怕短期每月贴一点钱，很多人也能接受。

但想继续贷款，就必须管理好自己的现金流结构。

购买多套以后，建议配置正现金流房产，也就是：租金收入高于贷款月供和持有成本。

这样做的好处是：

• 保持每月资金正流入，避免压力

• 银行会更愿意批贷，因为你的“还款能力”被证明是稳定的

跨州布局：不是只盯着悉尼和墨尔本

澳洲房产市场是“多个周期并行”的。有时悉尼在调整期，但布里斯班、阿德莱德、西澳等地却在上涨。

此外，如果你在一个州买太多房产，土地税（Land Tax）也会迅速飙升。

所以很多高阶投资者会选择跨州投资，既分散市场风险，也合理避税。

总结：普通人如何复制Vikas的9套房策略？

Vikas之所以能实现9套房，不是因为他赚得多，而是因为他懂得：

• 利用不同购买实体，灵活搭建贷款结构

• 银行不批，就切换贷款通道

• 房产升值后，再融资拿出现金，继续投资

• 通过正现金流房产维持服务能力

• 在全国范围内布局，控制风险和成本

写在最后

买多套房不是靠收入，而是靠策略。普通上班族也能走这条路，前提是：你是否愿意花时间去理解这些规则，并找到专业的人协助你，设计出属于你的投资路径。

如果你也想知道自己现在能贷几套、未来怎么布局，欢迎联系我，我可以为你免费做一份【贷款能力 + 投资结构分析图】，让你清楚知道下一步怎么走。