如何贷款购买商业地产

很多人以为，只有年薪几十万的人才买得起商业地产。其实，商业贷款的审批逻辑，和住宅贷款完全不同。

最大区别是：银行更看重物业本身的租金收益，而不是你个人的收入！

商业贷款的核心审批逻辑

在住宅贷款中，银行会重点审查你的收入、负债、生活支出等。但在商业贷款中，银行更关注的是这几项：

审核要素	说明
租约期限	剩余租约越长，银行越喜欢。一般3–10年都算理想租期。
年租金收益	每年租金是贷款还款能力的核心依据。
租户质量	连锁品牌、政府机构、知名企业等稳定租户，更容易获批。
租约条款	如果租户承担地税、水电、维修等支出（净租约），对贷款更有利。

这些信息通常都在“Lease Document（租约文件）”中体现。银行审批时，会根据租约内容，评估物业的“现金流能力”和“风险”。

商业地产贷款的基本要求

项目	说明
首付比例	一般为 20%–30%，个别银行可达 40%（视物业与租约情况）
贷款年限	通常为 15–25 年，略短于住宅贷款
利率	略高于住宅贷款，但可以商议（尤其是高质量物业）
租金覆盖率（DSCR）	银行要求租金收入 ≥ 每年还款金额的 1.2 倍左右
租约文件（Lease Doc）	租期 ≥ 3–5 年，净租约更受欢迎
物业估值报告	必须由银行认可的第三方完成
贷款人结构	可以是个人、公司、家庭信托、SMSF（自管养老金）等

商业地产的投资优势

优势	说明
租金收益更高	商业地产年回报率通常为 5%–8%，高于住宅。 根据物价(CPI)水平，每年可以涨租金。
租期更长	一般为 3–10 年，租户稳定，现金流 predictable
租户承担更多成本	地税、水电、维修等费用通常由租户支付（净租约）
物业贬值风险低	有租户、有租金，即便市况不好也能维持价值
可贷款到公司或信托名下	方便税务规划、资产保护

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