澳洲房产投资必懂：负扣税

在澳洲，很多投资房东都听过“负扣税”（Negative Gearing），但你真的了解它的好处吗？如果用得好，每年可以帮你省下大笔税金，让你更轻松地持有投资房！那么，负扣税到底是什么？谁适合用？怎么操作才能真正省钱？

项目	说明
✅ 什么是负扣税？	房产亏损（如利息＞租金）可抵工资收入，减少应缴税款。
💰 如何省钱？	举例：年亏损 $10,000，税率 37%，可抵税 $3,700。
📋 可抵税项目	房贷利息、维修费、保险、水费、管理费、市政费、折旧。
❌ 不可抵税	房贷本金部分不可抵税。
👥 谁适合负扣税？	高收入人群、有长期投资计划、贷款买房者。
🔄 正负扣税对比	负扣税：亏损可抵税但现金流压力大；正扣税：有现金流但需纳税。
⚠️ 风险提醒	房价不涨可能亏更多；利率上升加重亏损；依赖工资收入，财务风险增大。
🧠 总结	适合高收入、长期投资者，需关注利率与现金流，慎重规划。

什么是负扣税？

负扣税指的是当你的房产投资成本（如房贷利息、维修费、管理费等）高于 你的租金收入时，你可以用这个“亏损”来抵扣其他收入（如工资收入），从而减少应缴税款。

✅ 简单来说，就是：房产亏的钱，政府帮你补一部分！

负扣税如何帮你省钱？

举个例子，你的投资房：

• 年租金收入：$30,000

• 每年房贷利息：$35,000

• 房产管理费、维修费等：$5,000

• 总支出：$40,000

• 亏损 = $40,000 - $30,000 = -$10,000

  
  

💰 这 $10,000 亏损可以用来抵扣你的工资收入，减少你的应缴税款！

假设你的个人所得税税率是 37%，那么：

• 税务抵扣金额 = $10,000 × 37% = $3,700

• 相当于税务局帮你补贴 $3,700！

💡 这就是负扣税的威力，让你的投资房更容易持有，减轻现金流压力！

哪些费用可以用来做负扣税？

并不是所有支出都能用来抵税，以下费用通常可以：

费用类别	可抵税？
房贷利息	✅ 可抵税
物业管理费	✅ 可抵税
维修和保养	✅ 可抵税
保险（房东保险等）	✅ 可抵税
市政费（Council Rates）	✅ 可抵税
水费（如果房东支付）	✅ 可抵税
物业折旧	✅ 可抵税（需评估）
贷款本金	❌ 不能抵税

💡 特别提醒：贷款本金的部分不能抵税，只有房贷利息可以。

负扣税适合谁？

负扣税并不是适合所有人，以下几类人群最适合利用：

✅ 高收入人群：税率越高，负扣税的节税效果越明显。

✅ 长期投资者：希望房产未来升值，并且有稳定收入能承担短期亏损。

✅ 贷款购买投资房的人：因为房贷利息是负扣税的关键支出项。

负扣税 vs. 正扣税，哪个更好？

除了负扣税，还有正扣税（Positive Gearing），它指的是租金收入高于持有成本，带来正现金流。

对比项	负扣税（Negative Gearing）	正扣税（Positive Gearing）
现金流	亏损，需自己补贴	盈利，可增加收入
税务影响	可用亏损抵税，减少应缴税款	需为租金净利润缴税
适合人群	高收入者，长期投资者	低收入者，希望稳定现金流
目标	未来升值，短期亏损换长期回报	追求短期稳定现金流

💡 如果你税率较高，并且可以承担短期现金流压力，负扣税可能是更好的选择。

负扣税的隐藏风险，你需要注意！

虽然负扣税可以帮你省税，但它并不是“稳赚不赔”的策略，以下几点需要注意：

⚠️ 房价不涨，可能亏更多 —— 负扣税的核心逻辑是“短期亏损换长期房价升值”。但如果房价不涨，最终可能得不偿失。

⚠️ 利率上升，亏损变大 —— 如果房贷利率上升，意味着你每年的利息支出更多，现金流压力可能更大。

⚠️ 依赖工资收入，财务风险增加 —— 负扣税需要有工资收入来抵税，如果未来收入下降，可能影响持有能力。

💡 因此，在考虑负扣税时，一定要做好长期规划，并确保自己的现金流管理稳健！

结论：负扣税是强大的税务工具，但要用对！

如果你是高收入者，并且长期看好房产市场，负扣税可以帮你减少税务负担，让投资房更容易持有。但同时，你也需要注意房价走势、利率变化，并确保自己有稳定的现金流支撑投资。

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