印度工程师买了9套房，怎么做到的？

我曾咨询过一位印度客人，我们就叫他辛格吧。

辛格今年40岁出头，是一名普通的IT工程师，但令人意想不到的是，他名下已经拥有9套投资房，而且全部都是house。

你可能会以为，他是家境优越的富二代。可事实是——他只是靠着工资收入，通过精心设计的贷款策略和购房布局，一步步买下了这9套房产。

今天，我们就用辛格的案例，来剖析那些能买到5套、6套，甚至10套投资房的专业投资人，常用的四大贷款与购房策略。

01 用什么名义买房？

辛格最初和大多数人一样，用个人名义买房。前两套贷款很顺利，但当房子越买越多，贷款难度就越来越大。

原因很简单——在澳洲，银行之间是联网的，你的个人债务、房贷、车贷、信用卡，都会完整显示在信用报告中。

当个人贷款额度“用尽”，想继续买房就必须跳出个人名义这个框架。

于是，辛格开始尝试用公司名义、自管养老金（SMSF）等不同法律实体来购买新房产。

不同的购买主体在税务、利率和持有成本上各有差异，但有一个共同的好处：它们可以作为新的贷款主体，相当于帮你“重置”贷款能力，让你能够继续往下买。

大部分人买第一、第二套房时，会优先选择四大银行，因为利率低、产品稳定。但当房产数量增加到第三、第四套时，不少人会在银行这里被“卡住”。

辛格的做法是：在银行贷款额度“拉满”后，转向非银行金融机构，也就是我们常说的基金公司。

这些机构在贷款审批上更灵活，对租金、负债、信用记录的要求没那么苛刻。

很多银行批不了的贷款，基金公司往往可以批下来。

前两套房，辛格更看重升值潜力，即便每个月要贴钱养房，也可以接受。

但他会通过套现房产升值部分，为下一套房的首付做准备。

从第三套开始，辛格策略转向——开始购买现金流较好的房产，租金能基本覆盖贷款，甚至有结余。这种正现金流的房产，让他的还贷能力在银行眼中依然稳定，从而获得继续贷款的机会。

辛格的9套房分布在多个州的首府城市。

其中，他在柏斯的布局最早最多，也幸运地赶上了西澳近几年的房价飞涨，净资产大幅提升。

为什么要全国布局？

因为澳洲各州的房市周期并不同步，有的州在涨，有的州可能在调整。

跨州投资不仅能分散市场风险，还能避免在某个州持有过多房产而被征收高额的土地税。

辛格买到9套房，并不是因为他收入高，而是因为他掌握了澳洲房产投资的游戏规则：

- 灵活更换购买主体，重置贷款能力；

- 银行不批，就换贷款渠道，不死守四大行

- 套现前一套的增值，为下一套准备首付

- 保持良好现金流，让银行愿意继续批贷

- 全国布局，分散风险、抓住不同州的上涨机会

如果你也想知道自己的借贷能力，或者想规划下一套房产的投资策略，欢迎联系我聊一聊。