澳洲房产40年

1980年代：黄金起点，房价刚刚起飞

• 房价与收入的黄金比值在1980年代初期，澳洲首府城市的房价中位数大约是年家庭收入的3倍左右。那时候，一套位于悉尼内西区的房子可能只需 $70,000 左右。

• 贷款利率飙升期尽管房价相对便宜，但贷款利率高达 17% – 20%，大大抬高了持有成本。这一时期，购房人往往以“还得起利息”为前提，小心布局。

• 首次房屋拥有者补贴（FHOG）初见雏形政府开始意识到住房拥有率的重要性，陆续出台相关支持政策。

1990年代：结构性改革与价格起伏

• 经济改革与全球化浪潮金融体系逐步放开，银行竞争加剧，房贷利率逐步下降至个位数，按揭更容易获得。

• 澳洲经济放缓，悉尼房价滞涨1991年出现经济衰退，很多家庭开始出售房产，一度压制了房价。

• 人口迁移开启：布里斯班、阿德莱德兴起人口和就业逐渐分散到二线城市，推动多个市场独立周期的形成。

2000年代：政策刺激，房价飞涨

• 首次购房者补贴（FHOG）全面实施2000年后，政府推出首次置业者补贴、印花税减免等政策，大量年轻人入市，推动房价上升。

• 悉尼和墨尔本成为“国际城市”海外移民大量涌入，城市人口快速增长。华人、印度人、英国移民等构成买房主力。

• 资源热潮带动西澳繁荣2004–2008年，铁矿石与煤炭出口带动珀斯经济快速增长，房价短期翻倍。

2010年代：人口红利，投资潮来临

• 房价几乎翻倍2011–2017年，悉尼和墨尔本房价经历大幅上涨。悉尼的中位数房价从 $600,000 上涨至超过 $1,000,000。

• 低利率推动“负扣税”策略盛行投资房热潮兴起，“负扣税 + 折旧 + 租金”成为投资者标配策略。

• 银行信贷审查收紧APRA（澳洲审慎监管局）在2015年后加强贷款审查标准，投资贷款利率被调高，市场逐步降温。

2020年代初：疫情、暴涨与利率转折

• 2020–2021 疫情刺激 + 低利率，引发新一轮暴涨澳洲央行将现金利率降至历史最低的 0.1%，贷款利率一度跌破2%。配合疫情补贴和HomeBuilder政策，房价再次疯狂上涨，尤其是偏远地区。

• 2022起利率反弹，市场降温RBA（澳洲储备银行）多次加息，导致房贷压力上升。部分市场房价开始回调，交易量下降。

未来趋势与启示

1. 人口持续增长是澳洲房市长期支撑点澳洲每年净移民目标超过40万人，长期住房需求依然强劲。

2. 多周期市场已经形成不同城市、区域有各自节奏，不能再用“全国房价涨/跌”一刀切判断。

3. 政策和利率是核心变量澳洲房市对政府刺激政策、利率变化非常敏感。投资人必须保持对宏观政策的敏感度。

4. 租赁市场结构紧张，推高投资吸引力空置率创下历史新低，租金上涨趋势明显，投资房现金流表现改善。

   
   

小结：澳洲房产40年，从刚需到资产配置核心

从“住的地方”变为“财富积累工具”，澳洲房产市场的演变，离不开政策、利率、人口结构三大核心变量。如果你正在考虑买房、投资或者加杠杆，这40年的走势或许能为你提供深刻的启发。