买房的最佳持有结构

要点速览

• 多数人用个人名义买房，其实并非最佳选择

• 不同持有结构（如个人、联名、公司、信托、SMSF）对税务、资产保护有巨大影响

• 高收入者、计划投资多套房的人应慎选持有方式

• 找懂结构与贷款的专业人士，可避免数万澳元损失

为什么“买房身份”这么重要？

买房不只是看地段、利率和租金回报，更关键的是：谁来持有房产？

这影响你未来的：

• 税务负担（能否最大化扣税）

• 资产保护（防止诉讼风险）

• 家庭继承（如何合法过户/传承）

• 贷款能力（银行如何评估你的还款能力）

常见的房产持有结构对比

持有方式	优点	缺点
个人名义	简单、便捷、容易贷款；自住房可享资本利得税免税	租金净收入计入个人税表，高收入者税负重；无法合理分配收入
夫妻联名	可平衡收入分配，减税效果佳；共同负责贷款	未来出售或过户操作复杂；可能影响贷款额度
公司名义	可隔离资产风险，适合专业投资人	无资本利得税折扣；贷款受限；会计成本高
家庭信托	灵活分配收入，适合高收入家庭；资产保护效果好；可节税	初期设立与维护成本较高；贷款难度较大；需要专业指导
SMSF	可用退休金投资物业，享税务优惠；适合中长期持有	规定严格，仅可投资特定类型物业；无法自住；管理要求高

举个例子：信托节税威力

假设你年收入 $180,000，买一套投资房每年租金净收入 $10,000。

• 个人名义持有：税率45%，你要为这 $10,000 多交 $4,500 税。

• 信托持有：可将 $10,000 分配给配偶或收入低的成年子女，税率低至 0% 或 19%，可能只交 $0-$1,900 税。

节税数千元！这就是结构的威力。

哪种结构最适合你？

目标	建议结构
自住首套房	个人名义
联名买房，共同还贷	夫妻联名
高收入，想最大化节税	家庭信托
想长期投资并保护资产	家庭信托或公司
想用养老金投资房产	SMSF